唐方方 北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授、國(guó)家政策實(shí)驗(yàn)室主任
危機(jī)危機(jī) 危中有機(jī)
人和經(jīng)濟(jì)是一樣的，都有規(guī)律在里面，人為的把這些規(guī)律破壞了，排斥一些東西，可能沒有這個(gè)必要，經(jīng)濟(jì)始終是有起伏的，所以沒有必要太緊張，危機(jī)危機(jī)，危中有機(jī)。
老話常說：運(yùn)氣來(lái)了擋也擋不住，有時(shí)候事情不是很順利的時(shí)候沒有必要，到順利的時(shí)候可以趁勢(shì)而為，在目前的情況下，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)而言，練練內(nèi)功把自己的產(chǎn)品做好沒有什么壞處。
談判結(jié)果最后達(dá)成
近期很熱的話題是關(guān)于歐債危機(jī)。歐債危機(jī)之前，我有一個(gè)做投資公司的親戚曾經(jīng)問我，當(dāng)時(shí)美國(guó)白宮和國(guó)會(huì)之間的博弈，關(guān)于提高債務(wù)上限的時(shí)候，是不是快要崩盤了等等，我說其實(shí)大可不必這么慌張，這個(gè)東西一點(diǎn)不新鮮，稍微研究一下國(guó)會(huì)論和經(jīng)濟(jì)方面的人都會(huì)理解很多的問題。
很多談判的結(jié)果往往是截至期之前達(dá)成的，沒有到這個(gè)截至期之前，雙方會(huì)談很多這樣那樣的事情，但是最后處于對(duì)自身利益的考慮，會(huì)達(dá)成協(xié)議，所以千萬(wàn)別慌。
明年經(jīng)濟(jì)情況需要等時(shí)機(jī)
所以明年的情況會(huì)怎么樣，我個(gè)人不是很悲觀，我是比較謹(jǐn)慎的樂觀，很多事情不是做不到，是不想做，因?yàn)樗诘葧r(shí)機(jī)。
我的老師曾經(jīng)講過一個(gè)理論，任何一個(gè)博弈有幾個(gè)階段，例如最簡(jiǎn)單的兩個(gè)階段，如果在第二個(gè)階段不能實(shí)現(xiàn)這個(gè)博弈的均衡結(jié)果，那么這個(gè)均衡的結(jié)果是不可信的，或者是不可信的威脅，或者是不可信的承諾，因?yàn)椴环献陨淼睦�，最后一定是符合自身利益的結(jié)果才是穩(wěn)定的結(jié)果。
大家想想，世界上有很多這樣的東西，首先看一下是不是符合自身的利益，也符合競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的利益，否則的話，只看自己沒有意義。
秦虹 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任
在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給了非常明確的政策的基調(diào)，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控說了五句話，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖；促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸；加快普通商品房的供應(yīng)；擴(kuò)大房產(chǎn)的有效供給；最近房地產(chǎn)健康發(fā)展。今年四季度，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯下調(diào)趨勢(shì)，有人市場(chǎng)已變化了，為什么還要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖呢？
調(diào)控政策需要鞏固
為什么堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，從短期和長(zhǎng)期來(lái)看，各有兩點(diǎn)理由。從短期來(lái)看，第一，調(diào)控政策是以限購(gòu)、限貸為核心內(nèi)容，限購(gòu)限的誰(shuí)，限貸限的誰(shuí)，都是針對(duì)家庭擁有兩套以上住房者，所針對(duì)對(duì)象主要是投資和投機(jī)性需求。所以從2010年的“國(guó)十條”到今年“國(guó)八條”，將近兩年時(shí)間，房地產(chǎn)調(diào)控政策正在出現(xiàn)效果，這些效果集中體現(xiàn)在兩個(gè)方面，第一就是投資和投機(jī)性需求大大減少，第二是房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到遏制，過去被炒高的樓盤價(jià)格開始回落，新入市樓盤也采取了低價(jià)入市策略，調(diào)控效果剛剛出現(xiàn)，目前就是繼續(xù)鞏固調(diào)控結(jié)果。
短期來(lái)看第二點(diǎn)，本身不是針對(duì)房地產(chǎn)的，但是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響特別大，就是升息或者收緊存款準(zhǔn)備金率，開發(fā)企業(yè)覺得今年貸款越來(lái)越難拿，銀行還有升息，有的即使簽訂了合同，錢也不一定能拿到，因?yàn)殂y行沒有額度。
目前效果非自然下調(diào)
目前的市場(chǎng)變化是政策干預(yù)的結(jié)果，而不是自然下調(diào)結(jié)果。長(zhǎng)期來(lái)看也有兩點(diǎn)，第一，就是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家不會(huì)讓這個(gè)市場(chǎng)變成一個(gè)投資品市場(chǎng)，最終要回歸到住的核心內(nèi)容。第二，中國(guó)發(fā)展要調(diào)結(jié)構(gòu)擴(kuò)內(nèi)需，要大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，改變過去所有資金流向房地產(chǎn)的局面，最有效辦法就是使房地產(chǎn)市場(chǎng)獲利空間降低，這樣才真正有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
現(xiàn)在我想給大家一個(gè)建議，大家是不是應(yīng)該明確今后房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個(gè)預(yù)期，而不是不斷的猜測(cè)政府什么時(shí)候放松，調(diào)控政策什么時(shí)候轉(zhuǎn)向，明年大家在安排各自開發(fā)工作，企業(yè)戰(zhàn)略，產(chǎn)品定位的時(shí)候才可以做到心中有數(shù)。我想馬上就要過新年了，不要再猜測(cè)政策了。
李鐵 國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任
大家知道，房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)在遇到了很多問題，房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲到底是什么原因造成的，恐怕我們有很多的分析并沒有到位，很多人歸結(jié)為城市化，到今年年底，中國(guó)的城市化率已經(jīng)超過了50%，就意味著有6.7億的人口進(jìn)入城市，是不是意味著這些城市人口就是購(gòu)房的主力軍呢，我認(rèn)為不是，我覺得很多都是外來(lái)的人口，農(nóng)民工，大多沒有能力買房。
差異化促成房?jī)r(jià)上漲
房?jī)r(jià)上漲有兩方面需要注意，第一，收入差距過大造成了購(gòu)買住房消費(fèi)需求，錢多了想換一種服務(wù)時(shí)就要在好的地方買房，改善居住條件。
第二是公共服務(wù)的稀缺性和差異化，中國(guó)城市的發(fā)展來(lái)看，縣城好于小城鎮(zhèn)，地級(jí)市好于縣級(jí)市，這種差別造成了我們資源稀缺性。這兩個(gè)因素如果沒有發(fā)生根本變化，我想房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，特別公共服務(wù)好的城市。
房地產(chǎn)商是區(qū)域性的，不賺錢是不可能的，一旦看到資源稀缺性會(huì)抬高房?jī)r(jià)，但社會(huì)輿論決定了政府決策走向，社會(huì)輿論大概有幾個(gè)方面，比如買不起房子者望房興嘆，地方政府忽視了自己行為過錯(cuò)，他們應(yīng)注重保障房建設(shè)，至少要解決中低收入者居住問題，導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)抨擊房地產(chǎn)，所以中央出臺(tái)保障房政策。
小城鎮(zhèn)可分?jǐn)偝鞘袎毫?/strong>
一旦緩和了輿論壓力時(shí)候，是不是限價(jià)政策會(huì)持續(xù)下去，我們要看導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的基本因素是不是消失。城市收入差距改變了沒有？沒有；收入分配差距改變了沒有？也沒有；房地產(chǎn)實(shí)名制也沒有解決；土地出讓金制度改革了嗎？也沒有；銀行融資行為解決了嗎？也沒有；地產(chǎn)商會(huì)把自己變慈善者嗎？也不會(huì)；城市化里面是不是讓所有農(nóng)民工住上商品房呢？當(dāng)然也不會(huì)。未來(lái)2012年可能這個(gè)政策會(huì)持續(xù)。
解決社會(huì)老百姓居住需求，仍然有很多的政策出臺(tái)，比如說核心城區(qū)房?jī)r(jià)上漲，大城市周邊的郊區(qū)，中小城市，小城鎮(zhèn)是不是可以分?jǐn)傄慌鷫毫δ�，是不是農(nóng)村集體土地所有者，可以開發(fā)一部分保障房和出租房呢？這個(gè)仍然是我們政策要研究和解決的問題。
