陽(yáng)春三月，新房和二手房成交量都一路高歌，進(jìn)入四月，在新房市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)力，環(huán)比大漲的同時(shí)，二手房成交“掉隊(duì)”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月上半月北京二手住宅網(wǎng)簽3417套，環(huán)比（3月18-31日）下跌42.2%，與3月同期相比跌幅也達(dá)到了18.5%，節(jié)后連續(xù)9周回暖的勢(shì)頭“戛然而止”。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，年前積累的低價(jià)房源基本被消化完畢、需求透支、現(xiàn)有房源房主借勢(shì)漲價(jià)等因素促成了成交量回落，其中，房主提高掛牌價(jià)迫使剛需繼續(xù)觀望是主要原因。
□數(shù)據(jù)二手房成交大幅回落
剛性需求是支撐一二手房成交回暖的主要因素，新房市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)顯示，熱銷的樓盤多為低價(jià)項(xiàng)目，而二手房的成交數(shù)據(jù)顯示，成交的樓盤多為低總價(jià)小戶型產(chǎn)品。
新房市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)在四月份得以延續(xù)，北京市住建委官方網(wǎng)站上有關(guān)房地產(chǎn)交易的最新數(shù)據(jù)顯示，截止到4月15日，北京新建住宅成交3369套，環(huán)比上月前半月，成交量上升23.3%；與去年同期相比，成交量上升幅度達(dá)到了36.6%。從成交價(jià)格看，北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月上半月，北京新建住宅成交均價(jià)1.8263元/平方米，雖與一季度相比成交均價(jià)僅下調(diào)了2%，但與去年同期相比，成交均價(jià)下調(diào)幅度達(dá)16.2%。而在4月上半月中成交套數(shù)排在前列的依然是低價(jià)項(xiàng)目，如昌平的保利羅蘭香谷、房山的徜徉集、大興的龍湖時(shí)代天街等。
然而，二手房的成交出現(xiàn)變數(shù)，3月份持續(xù)回暖的勢(shì)頭被抑制。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月上半月北京二手住宅網(wǎng)簽3417套，環(huán)比（3月18-31日）下跌42.2%，與3月同期相比跌幅也達(dá)到了18.5%，與去年4月份同期相比有2.8%的跌幅。另外，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，4月上半月北京二手住宅成交均價(jià)為21630元/平米，雖然房?jī)r(jià)與去年同期相比大幅下跌了14%，但是近2個(gè)月來(lái)，房?jī)r(jià)的跌幅明顯減小。
二手房成交量忽然掉頭下滑的原因何在？記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。
□原因探析
年前存下的低價(jià)房消化殆盡
“沒(méi)有便宜的了，上個(gè)月還有一套40平的，105萬(wàn)還能講價(jià)的。”鏈家地產(chǎn)門店一位買房人抱怨稱。這位買房人告訴記者，年后開(kāi)始看房的，“準(zhǔn)備年中結(jié)婚用，不需要太大，夠我們兩個(gè)人住就行，等以后有孩子了再換，暫時(shí)不想離單位太遠(yuǎn)�！痹谶^(guò)去的幾個(gè)月里，他們看了五六套一居室，有兩套的價(jià)格可以接受，但一個(gè)戶型有欠缺，一套是房齡太長(zhǎng)，“跟家人商量了一段時(shí)間，猶豫了一下過(guò)來(lái)那房子已經(jīng)沒(méi)了，現(xiàn)有的房子有點(diǎn)貴。”
位于西四環(huán)北大地店的經(jīng)紀(jì)人表示，年前存的一些低價(jià)房源已經(jīng)基本被消化，現(xiàn)在房子均價(jià)有所上升，“之前有均價(jià)19000元/平方米的，現(xiàn)在差不多都在22000元/平方米�！睋�(jù)記者了解，目前三元橋、靜安莊等區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格也有所上調(diào)。記者之前在該區(qū)域看的低價(jià)房源都已交易。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日預(yù)計(jì)4月難以保持3月的火熱，受高性價(jià)比房源消化殆盡的影響，購(gòu)房者重回觀望。
3月份需求透支嚴(yán)重
對(duì)于目前二手房成交回落的情況，一位門店店長(zhǎng)告訴記者，“3月份需求透支確實(shí)挺厲害的，3月份的成交量太大了，我們門店一個(gè)經(jīng)紀(jì)人成交三四套都不成問(wèn)題。清明節(jié)過(guò)來(lái)看房人稍微少了點(diǎn)，但也比年前好很多倍。”
另外一家門店的經(jīng)紀(jì)人表示，他們公司3月份收入高達(dá)2.35億元，“這是去年年底不能比擬的，去年下半年市場(chǎng)不好的時(shí)候，有的月份公司所有收入才八九千萬(wàn)，可想而知，上個(gè)月的市場(chǎng)有多火�！痹谒壑�，四月份受清明節(jié)小假期的影響比較大，成交量下滑也是正常的�！爸坝械蛢r(jià)的房源所以一直催客戶出手，不少客戶圖便宜就提前買房了，畢竟好房源和便宜的價(jià)格在那放著，透支一定的需求也是有可能的。”
現(xiàn)有房源房主坐地起價(jià)
除了低價(jià)房源被消化之外，影響成交量的另外一個(gè)主要因素就是房東提高了掛牌價(jià)格，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不少房主看到市場(chǎng)回暖，都有不同程度的提價(jià)行為。
身在國(guó)外的馬先生趁回來(lái)辦事的機(jī)會(huì)準(zhǔn)備把位于北五環(huán)外的一套商住房屋賣掉，該房源房齡較長(zhǎng)，至今已掛牌一個(gè)多月，“我這房子面積比較大，使用面積130平米，看的人比小戶型的少，大概一周四五個(gè)吧，現(xiàn)在給中介報(bào)的價(jià)格是175萬(wàn)�！碑�(dāng)記者問(wèn)及是否漲過(guò)價(jià)時(shí)，馬先生毫不避諱地稱，“漲過(guò)，本來(lái)想賣到165萬(wàn)—170萬(wàn)之間的，反正我也不太著急，看房的人越來(lái)越多，這是個(gè)好苗頭�！�
“這種行為很正常，可以理解。你想呀，年前再好的房子一周去看的才二三撥人，現(xiàn)在一天怎么也得五六撥，放誰(shuí)誰(shuí)不漲價(jià)呀？”一位王姓經(jīng)紀(jì)人表示。
來(lái)自偉業(yè)我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)上80%的二手房業(yè)主都選擇了提高報(bào)價(jià)，20%的二手房業(yè)主選擇維持之前的報(bào)價(jià)，主動(dòng)降低房?jī)r(jià)的業(yè)主已經(jīng)寥寥無(wú)幾，4月上半月二手房的掛牌均價(jià)環(huán)比上漲了2.5%左右，這也使得2、3月份的二手房成交均價(jià)放緩了下跌幅度，基本保持平穩(wěn)。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，去年年底今年年初，購(gòu)房需求的大幅萎縮，使得不少著急出售房產(chǎn)的二手房業(yè)主主動(dòng)調(diào)低房屋報(bào)價(jià)以待出售，房?jī)r(jià)的明顯回落，的確刺激了購(gòu)房意愿的顯著回暖。但是，隨著購(gòu)房需求的回暖，原本已經(jīng)調(diào)低報(bào)價(jià)的部分二手房業(yè)主面對(duì)看房客戶的增加，更多地選擇了提高報(bào)價(jià)。
購(gòu)房者重回觀望
遭遇房東提價(jià)的張女士重新回到觀望的軌道上，張女士說(shuō)，望京同一套房源一個(gè)月前165萬(wàn)元，半個(gè)月前經(jīng)紀(jì)人打電話說(shuō)170萬(wàn)，“現(xiàn)在呢，178萬(wàn)了，漲得太快了，這么短時(shí)間漲了十多萬(wàn)塊錢，我完全接受不了�！�
而遇到這種狀況的并非張女士一人，回升的房?jī)r(jià)讓剛工作不久的小李有點(diǎn)望而卻步，在中關(guān)村上班的她一直希望在附近買一套二手房，“出差前看中了一套，讓我家人去看了，沒(méi)定，回來(lái)就沒(méi)了，現(xiàn)在看看，房?jī)r(jià)還是上漲了，覺(jué)得不合算，再等等吧。”
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，最近北京二手房市場(chǎng)房源再降價(jià)和之前已經(jīng)降價(jià)的房源數(shù)量明顯減少，在看房者增加的情況下，二手房業(yè)主再次下調(diào)價(jià)格的意愿降低，這使得二手房?jī)r(jià)格下調(diào)放緩影響了最近購(gòu)房者的積極性。
胡景暉表示，目前市場(chǎng)交易量的回暖，消費(fèi)者購(gòu)房意愿的回升，完全是建立在房?jī)r(jià)回落、首套房貸利率回調(diào)的基礎(chǔ)之上的，如果業(yè)主盲目提價(jià)，只會(huì)讓資金實(shí)力相對(duì)有限的首次購(gòu)房人群再度陷入觀望。在目前市場(chǎng)整體供大于求、買方占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)的背景下，消費(fèi)者的選擇余地較大，搶購(gòu)心態(tài)不再，所以建議廣大業(yè)主，不要盲目提價(jià)，只有合理定價(jià)，才能盡快實(shí)現(xiàn)房屋出售。
□后市預(yù)計(jì)
房?jī)r(jià)下行壓力較大
◎偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉
二季度，北京住宅市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入主力銷售季，供應(yīng)量的不斷增加使得市場(chǎng)當(dāng)中可選擇性增加，另外這些入市項(xiàng)目也多采取不同程度的優(yōu)惠措施，部分項(xiàng)目屢創(chuàng)區(qū)域售價(jià)的新低，價(jià)格的大面積下滑也直接促進(jìn)了成交量的不斷回升。新房?jī)r(jià)格的進(jìn)一步回落，將促使二手房業(yè)主不得不再度調(diào)低報(bào)價(jià)，預(yù)計(jì)，二季度北京二手房?jī)r(jià)還將有10%左右的下跌空間，隨著房?jī)r(jià)的回落，以及剛性購(gòu)房需求的進(jìn)一步釋放，二手住宅成交量的回暖勢(shì)頭仍將持續(xù)。
◎北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉
隨著成交量的回落，價(jià)格繼續(xù)上漲缺乏動(dòng)力支撐。另?yè)?jù)中原報(bào)價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，盡管近期六城市報(bào)價(jià)指數(shù)小幅波動(dòng)上揚(yáng)，但整體仍處于歷史低位，反映出目前二手房市場(chǎng)依然存在較大的降價(jià)壓力。而近期中原經(jīng)理指數(shù)有所走低，亦顯示出經(jīng)理人對(duì)后市價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)的信心有所減弱。預(yù)計(jì)4月二手住宅價(jià)格將保持平穩(wěn)，或?qū)⑿》芈洹?
北京預(yù)計(jì)在4月份全月二手房成交量有可能在9000套左右，再次回到萬(wàn)套以下，整體市場(chǎng)依然處于調(diào)控中。
◎21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日
樓市回暖帶有很強(qiáng)的不確定性，隨著4、5月份新樓盤推盤量的增加，二手房市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)暖的可能性不大。剛需將更多轉(zhuǎn)向商品房市場(chǎng)，屆時(shí)二手房?jī)r(jià)格可能被重新被拉動(dòng)下行。可以看到，目前北京市二手房?jī)r(jià)格仍然處于振蕩期。
